현금청산과 정비사업비의 공제여부

법률사무소 천지인 변호사 남기송

 최근 재건축․재개발의 사업과 관련하여 현금청산을 하려는 조합원들에게 법률적인 문제가 많이 발생하고 있는데, 그 중에서도 ‘언제 현금청산자가 되는가’라는 문제와 ‘현금청산자에게 정비사업비를 부과하여 청산금에서 공제할 수 있는가’라는 문제이다.

정비사업에서 분양신청을 하지 아니하면 현금청산자가 되는데, 이와 관련하여 살펴 볼 것은 해당 조합의 정관내용이다. 먼저 도시및주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)에서는 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치를 제47조에 규정하고 있다. 이에 의하면 ‘① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다.’고 규정하여 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 현금청산자로 분류하고 있다. 그 외에도 조합의 정관에서 도시정비법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, ‘관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 이를 준용한다.’는 규정을 둔 예가 많이 있고 이 경우 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산자가 될 수 있는데, 이러한 정관규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지라고 해석할 수도 있다. 이 외에도 조합원이 조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 현금청산 대상자가 된다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477,110484 판결). 그리고 해석상 위 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실하게 되는 것이다(대법원 2010. 8. 19.ﾠ선고 2009다81203판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 참조).

이 경우 현금청산자가 조합원 지위를 상실하게 되는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날 조합원의 지위를 상실하므로 이 날을 기준으로 청산금을 산정한다고 보아야 한다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결). 그리고, 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서, 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 권리를 현금으로 청산한다고 정한 경우에는 분양신청을 하였다가 분양계약을 체결하지 않아 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무 발생 시기는 분양계약체결기간 종료일 다음 날이 될 것이다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 참조).

한편, 현금청산자는 조합원의 지위가 상실되는 시점 전까지는 조합원으로서 지위가 인정되므로 조합에 대한 각종 의무를 부담하고 있었다고 보아야 할 것인데, 여기서 문제는 표준정관 제10조 제1항 제5호에서 조합원의 의무로 정한 ‘정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함)등의 비용납부의무’가 조합원의 지위가 유지된 기간동안 인정된다면 현금청산대상자에게 조합원지위의 상실시점까지 비용납무의무에 따라 산정된 비용(소모성 비용)을 청산금산정시 공제할 수 있을 것인가. 이에 관하여 두 가지 견해가 대립된다. 첫째, 정관상의 의무규정이 있고, 이를 적용하면 청산자도 조합원으로서의 지위가 유지된 기간동안에 대한 정비사업비의 납부의무가 인정되므로 공제가 가능하다고 해석하는 견해가 있다. 둘째로, 정비사업비의 공제가 불가하다는 견해가 있는데, 그 근거로는 ① 현금청산자가 조합원의 지위를 상실하면서 분양청구권을 행사하지 못하게 됨으로써 사업의 이익을 포기하게 되고, ② 조합이 책정한 분양금액은 정비사업비가 모두 포함된 금액으로 책정되고 있으므로, 현금청산자의 청산금에서 정비사업비의 공제를 인정하게 된다면 조합이 2중의 이득을 취하게 될 가능성이 있다는 점 등을 들고 있다. 현재 이 문제에 관하여 하급심에서 의견이 엇갈리고 있어 향후 대법원에서 어떠한 결론을 취할 것인지 두고 보아야 할 것이다.

그 외에 정비사업의 현금청산에 있어서 재건축사업의 경우 현금청산금의 지급은 목적물의 인도와 동시이행의 관계에 있지만, 재개발사업의 경우에는 현금청산자에 대하여 수용절차를 거치게 되므로 청산금을 선지급하고 목적물을 인도받을 수 있다 할 것이다(도시정비법 제49조 제6항 참조).

끝으로, 정비사업에 있어 현금청산과 관련한 문제가 많이 있으나 지면상 추후 거론하기로 하고, 정비사업에 있어서 조합원으로서 현금청산을 하려는 경우에는 그 절차나 방법을 미리 숙지하여 예측 가능한 기간내에 청산금을 빨리 수령하는 것이 손실을 줄이는 최선의 방안이라고 판단된다.

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