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토지수용보상

토지수용보상

공익사업으로 인한 토지보상

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모하는 것을 목적으로 합니다.
사업시행자가 소정의 공익사업을 수행하는 경우, 해당 사업지구 내의 토지를 협의로 취득하거나 수용하게 되는데, 최초 제시하는 협의가격이 정당한 보상금액에 미치지 못하는 경우가 많습니다. 토지 소유자는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통하여 정당한 보상금이 지급되도록 소송을 할 수 있습니다.

토지수용절차와 구제방법 

01. 사업인정

사업인정은 국토교통부장관이 공익사업의 시행자에게 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 하여 일정한 내용의 수용권을 설정해 주는 것 입니다. 행정처분의 성격으로서 그 사업인정을 받음으로써 수용할 목적물의 범위가 확정되고 수용권자로 하여금 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상의 권리로서의 효력을 발생시키는 것입니다.

02. 협의

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 사업시행자가 사업인정을 받은 토지조서 및 물건조서의 작성하고 보상계획을 공고/통지/열람/보상액의 산정/토지소유자 및 관계인과 협의하는 절차를 거쳐야 합니다.(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제26조 제1항).

03. 수용재결

재결이란 협의가 불성립하는 경우(또는 협의가 불가능한 경우)에 사업시행자의 신청에 의해 관할 토지 수용위원회가 사업시행자의 토지수용보상금 지급을 조건으로 토지구역, 손실보상, 수용 개시일 등을 결정하고 토지에 관한 권리를 사업시행자가 취득하는 효과를 발생하는 형성행위를 말합니다.
협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 경우 사업시행자는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다.

보상평가기준

01. 토지의 보상

· 평가기준
부동산 가격공시법에 의한 공시지가를 기준으로 보상하되 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상토지의 위치/현상/환경/이용상황 등 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액을 결정하게 됩니다. 추가로 가격시점에 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.

· 도로부지의 보상평가
사도법상에 의한 도로가 아닌 것으로서 개설시 관할 시장, 군수의 사도개설허가를 받은 도로를 의미하며, 인근 토지에 대한 평가금액의 1/5 이내로 평가합니다. 사도의 경우 토지소유자가 자기 토지의 이익증진을 위하여 개설한 도로로 보기 때문에 도시계획도로가 아닌 것을 말하며 지적공부상 도로로 표시되고 있는지의 여부와는 상관이 없습니다. 이 경우 인근토지에 대한 평가금액의 1/3 이내로 평가합니다.

· 잔여지의 보상평가
잔여지라 함은 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지 중 일부만이 공익사업에 제공됨으로써 남는 토지를 말합니다. 다시말해 종래의 목적이나 용도로 이용할 수 없게 되거나 다른 용도로 적정하게 이용할 수 없게된 토지를 말합니다. 토지소유자는 사업시행자에게 일단의 토지의 전부를 수용해 줄 것을 청구할 수 있으며, 매수 또는 수용되는 잔여지는 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률에 따라 잔여지의 매수 및 수용청구를 통하여 자신의 재산권 침해에 대하여 보호받을 수 있습니다.

02. 지장물 보상

· 건축물 보상-이전비보상 원칙
이전비는 건물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전난이도, 기타 가격형성상의 제 요인 등을 고려하여 보상하게 됩니다. 예외적으로 이전이 어렵거나, 이전으로 건축물 등이 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, 건축물의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 취득가격을 기준으로 보상하게 됩니다.

· 무허가건축물 보상
건축법상 허가, 신고, 사용승인, 허가 또는 신고없이 건축된 건축물을 말합니다. 또한 사용승인을 받지 못하여 건축물 대장에 등재되지 못한 건축물을 무허가 건축물이라고 합니다. 적법에 준하는 경우에는 이전비, 취득비 등을 비교 보상하고있으며, 사업인정 후 무허가건축물 및 가설건축물인 경우에는 보상대상이 아니게 됩니다.

03. 영업손실의 보상

· 영업손실 보상대상의 요건
-보상계획의 공고(또는 사업인정고시가 있는 날) 전부터 일정한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 영업하고 있어야한다.
-영업은 관계법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우 사업인정고시일 전에 허가 등을 받은 영업이어야 한다.
-무허가 건축물 등에서 임차인이 영업을 행하고 있는 경우 그 임차인이 사업인정 고시일 등 1년 이전부터 ‘부가가치세법 제5조’에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업이어야 한다.
-적법한 영업으로 판단되지 않는 사업체는 이전비만 지급된다.