법률사무소 천지인 변호사 남기송

정비사업(재건축․재개발 등)의 진행과정에서 자주 발생하는 문제중의 하나는 인근 주택지 등과의 일조권 침해로 인한 공사중지가처분 및 손해배상청구 등의 소송이 제기되는 경우이다. 여기서는 통상적으로 일조권침해의 기준이 되는 내용과 관련된 기본적인 내용에 대하여 언급하기로 한다.

일조권이란 법률상 명백하게 규정된 것은 없지만 이웃 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익이 발생한 경우 그것이 참을 수 있는 범위를 넘는 방해행위(건물신축행위)에 대하여는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 민사상 불법행위가 성립되므로 구제받을 수 있다는 논리로 해결하고 있다.

일조권 침해가 불법행위로 인정되기 위한 판단기준으로 수인한도(참을 수 있는 한도)에 관하여, 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 판결에서 ‘토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가된다.’고 판시하고 있고, 피해자는 이와 같은 수인한도를 초과하였다는 사실을 입증하여야 한다. 그리고, 일조권의 수인한도의 기준에 관하여는 통상 일조시간에 의하여 정해지고 있는 바, 대법원은 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 아니하는 일조방해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다고 보고 있고(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850판결), 서울고등법원은 공동주택의 경우 ‘동지일 기준으로 9:00-15:00사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8:00-16:00사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되어야 한다고 판시하고 있으므로, 이러한 기준이 일반화되어 있다.

한편, 일조권의 침해와 더불어 조망권도 문제가 되고 있는데, 대법원은 ‘어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다.’고 판시하고 있는데(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결), 주택 등 주거 목적의 경우에 조망권이 인정된 사례는 아직 없다.

그 외에도 시야차단으로 인한 압박감 등 천공조망권의 침해의 경우에도 수인할 수 없는 정도에 이른다면 상당인과관계가 있는 손해도 배상의 대상이 될 수 있다 할 것이다. 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72492 사건에서 ‘건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 주택이나 아파트 소유자가 수인한도를 넘어서는 일조장해를 받고 있음은 물론 시야차단으로 인한 압박감(개방감의 상실) 등도 그 수인한도를 넘어서는 경우에는, 일조장해, 시야차단으로 인한 압박감 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지ㆍ가옥의 가격 저하에 의한 손해를 부동산 감정 등의 방법으로 산정함에 있어서 일조장해 뿐만 아니라 개방감의 상실 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액도 아울러 평가하여야 할 것이다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결 참조)’고 판시하여 개방감상실의 손해도 인정하고 있다.

그리고 이러한 손해의 산정방법에 관하여 대법원은 ‘일조장해, 사생활 침해, 시야차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지·가옥의 가격저하에 의한 손해를 산정함에 있어서는 광열비·건조비 등의 지출 증대와는 별도로 일조장해 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액을 부동산감정 등의 방법으로 평가하여야 할 것이고, 분양된 아파트가 일조피해를 입고 있는 경우 그 아파트의 시세가 분양대금에 물가상승률이나 예금금리를 감안한 금액보다 높게 유지된다고 하여 그 소유자에게 당해 아파트의 가격저하로 인한 손해가 발생하지 아니하였다고 볼 수 없다.’고 판시하고 있다(대법원ﾠ1999. 1. 26.ﾠ선고ﾠ98다23850ﾠ판결 참조).

끝으로, 수분양자의 경우 즉, 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결).