상담전화  02-592-5580
  • 페이스북 공유
  • 트위터 공유
  • 밴드 공유
  • Google+ 공유
  • 인쇄하기

상담전화

02-592-5580

업무시간:
평일 am 09:00 ~ pm 18:00

FAX 02-596-5580

무료상담신청

- -
  

[자세히보기]

재건축·재개발 칼럼

일조권 등 침해기준

법률사무소 천지인 변호사 남기송

정비사업(재건축․재개발 등)의 진행과정에서 자주 발생하는 문제중의 하나는 인근 주택지 등과의 일조권 침해로 인한 공사중지가처분 및 손해배상청구 등의 소송이 제기되는 경우이다. 여기서는 통상적으로 일조권침해의 기준이 되는 내용과 관련된 기본적인 내용에 대하여 언급하기로 한다.

일조권이란 법률상 명백하게 규정된 것은 없지만 이웃 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익이 발생한 경우 그것이 참을 수 있는 범위를 넘는 방해행위(건물신축행위)에 대하여는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 민사상 불법행위가 성립되므로 구제받을 수 있다는 논리로 해결하고 있다.

일조권 침해가 불법행위로 인정되기 위한 판단기준으로 수인한도(참을 수 있는 한도)에 관하여, 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 판결에서 ‘토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가된다.’고 판시하고 있고, 피해자는 이와 같은 수인한도를 초과하였다는 사실을 입증하여야 한다. 그리고, 일조권의 수인한도의 기준에 관하여는 통상 일조시간에 의하여 정해지고 있는 바, 대법원은 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 아니하는 일조방해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다고 보고 있고(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850판결), 서울고등법원은 공동주택의 경우 ‘동지일 기준으로 9:00-15:00사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8:00-16:00사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되어야 한다고 판시하고 있으므로, 이러한 기준이 일반화되어 있다.

한편, 일조권의 침해와 더불어 조망권도 문제가 되고 있는데, 대법원은 ‘어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다.’고 판시하고 있는데(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결), 주택 등 주거 목적의 경우에 조망권이 인정된 사례는 아직 없다.

그 외에도 시야차단으로 인한 압박감 등 천공조망권의 침해의 경우에도 수인할 수 없는 정도에 이른다면 상당인과관계가 있는 손해도 배상의 대상이 될 수 있다 할 것이다. 대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72492 사건에서 ‘건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 주택이나 아파트 소유자가 수인한도를 넘어서는 일조장해를 받고 있음은 물론 시야차단으로 인한 압박감(개방감의 상실) 등도 그 수인한도를 넘어서는 경우에는, 일조장해, 시야차단으로 인한 압박감 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지ㆍ가옥의 가격 저하에 의한 손해를 부동산 감정 등의 방법으로 산정함에 있어서 일조장해 뿐만 아니라 개방감의 상실 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액도 아울러 평가하여야 할 것이다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결 참조)’고 판시하여 개방감상실의 손해도 인정하고 있다.

그리고 이러한 손해의 산정방법에 관하여 대법원은 ‘일조장해, 사생활 침해, 시야차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지·가옥의 가격저하에 의한 손해를 산정함에 있어서는 광열비·건조비 등의 지출 증대와는 별도로 일조장해 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액을 부동산감정 등의 방법으로 평가하여야 할 것이고, 분양된 아파트가 일조피해를 입고 있는 경우 그 아파트의 시세가 분양대금에 물가상승률이나 예금금리를 감안한 금액보다 높게 유지된다고 하여 그 소유자에게 당해 아파트의 가격저하로 인한 손해가 발생하지 아니하였다고 볼 수 없다.’고 판시하고 있다(대법원ᅠ1999. 1. 26.ᅠ선고ᅠ98다23850ᅠ판결 참조).

끝으로, 수분양자의 경우 즉, 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결).

 

0

추천하기

0

반대하기

첨부파일 다운로드

등록자남기송

등록일2017-04-27

조회수271

  • 페이스북 공유
  • 트위터 공유
  • 밴드 공유
  • Google+ 공유
  • 인쇄하기
 
스팸방지코드 :
  • 조합과 상가협의회와 합의하는 경우 이를 조합의 정관으로 정하여야 할 사항인지 여부
  • 남기송

    조합과 상가협의회와 합의하는 경우 이를 조합의 정..

    1. 필자가 이전에 기고한 내용중에 상가를 포함한 재건축정비사업을 진행함에 있어서 상가조합원들의 경우 독립정산제로 합의하여 재건축사업을 시행하는 경우가 많이 발생하고 있는데, 이러한 상가와 아파트 조합원들 사이의 합의형식이 통상 상가의 임의단체를 ..more

  • 재개발사업에서 타인의 주거용 건축물의 세입자일 경우 주거이전비의 지급대상여부
  • 남기송

    재개발사업에서 타인의 주거용 건축물의 세입자일 ..

    재개발사업의 조합원이 사업구역내 타인의 주거용 건축물의 세입자일 경우 주거이전비의 지급대상여부천지인합동법률사무소 변호사 남기송   주택재개발정비사업에 있어서 주거이전비는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54..more

  • 재개발 조합원의 지위 내지 자격에 대한 소송방법
  • 남기송

    재개발 조합원의 지위 내지 자격에 대한 소송방법

    재개발 조합원의 지위 내지 자격에 대한 소송방법천지인합동법률사무소 변호사 남 기 송   주택재개발사업의 경우 조합원은 도시및주거환경정비법 제19조 제1항에서 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지..more

  • 도시및주거환경정비법 제85조 제5호 중 ‘제24조 제3항 제5호’의 예산에 관한 의미와 형사책임
  • 남기송

    도시및주거환경정비법 제85조 제5호 중 ‘제24조 제3..

    도시및주거환경정비법 제85조 제5호 중 ‘제24조 제3항 제5호’의 예산에 관한 의미와 형사책임천지인합동법률사무소 대표변호사 남기송   1. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 한다) 제24조 제3항 제5호에서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 ..more

  • 일조권 등 침해기준
  • 남기송

    일조권 등 침해기준

    법률사무소 천지인 변호사 남기송정비사업(재건축․재개발 등)의 진행과정에서 자주 발생하는 문제중의 하나는 인근 주택지 등과의 일조권 침해로 인한 공사중지가처분 및 손해배상청구 등의 소송이 제기되는 경우이다. 여기서는 통상적으로 일조권침해의 기준이..more

  • 관리처분계획의 수립을 위한 토지 등의 감정평가 기준일..
  • 남기송

    관리처분계획의 수립을 위한 토지 등의 감정평가 기..

    사업시행변경인가를 받은 경우, 관리처분계획의 수립을 위한 토지 등의 감정평가 기준일은 언제로 보아야 할 것인지 여부천지인합동법률사무소 대표변호사 남 기 송   1. 그동안 부동산 경기의 악화로 정비사업내용에 많은 변경이 생겼고 사업진행이 중단되었..more

  • 조합 임원의 연임방법 등에 관하여
  • 남기송

    조합 임원의 연임방법 등에 관하여

    조합 임원의 연임방법 등에 관하여천지인합동법률사무소 대표변호사 남 기 송   조합임원의 선임방법이나 변경에 관하여는 도시및주거환경정비법에서 직접 그 내용을 규정하지 아니하고, 제20조 제1항에서 정관의 작성과 관련하여 정관의 내용으로 조합 임원..more

  • 정비구역지정의 법적성격과 정비구역의 지정․고시없이 한 추진위원회 설립승인의 효력
  • 남기송

    정비구역지정의 법적성격과 정비구역의 지정․고시..

    정비구역지정의 법적성격과 정비구역의 지정․고시없이 한 추진위원회 설립승인의 효력천지인합동법률사무소 변호사 남기송   정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 구역지정의 절차와 요건 등에 의하여 지정․고시된 구역을 말하는데(도..more

  • 정관의 변경절차 및 효력에 관하여
  • 남기송

    정관의 변경절차 및 효력에 관하여

    정관의 변경절차 및 효력에 관하여 천지인합동법률사무소 대표 변호사 남 기 송   정관이란 조합이 정비사업을 추진하기 위하여 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리와 의무 등에 관하여 근본규칙을 규정한 것을 의미하는데, 조합설립인가를 받기 위해서 반..more

  • 지상물 철거와 재물손괴죄의 성립여부
  • 남기송

    지상물 철거와 재물손괴죄의 성립여부

    지상물 철거와 재물손괴죄의 성립여부천지인합동법률사무소 대표변호사 남기송   주택재건축정비사업조합의 경우 표준정관 제38조 제1항에서 ‘조합은 관리처분계획인가후 사업시행구역안의 건축물을 철거할 수 있다.’고 규정하고 있고, 재개발정비사업조..more

      1    2   다음 페이지로 이동 마지막 페이지로 이동