사업시행변경인가를 받은 경우, 관리처분계획의 수립을 위한 토지 등의 감정평가 기준일은 언제로 보아야 할 것인지 여부

천지인합동법률사무소 대표변호사 남 기 송

1. 그동안 부동산 경기의 악화로 정비사업내용에 많은 변경이 생겼고 사업진행이 중단되었다가 재개되면서 다음과 같은 문제가 발생하고 있다. 정비사업조합이 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획을 수립하지 않은 상태에서 당초 인가받은 사업시행계획 중 건폐율⦁용적률을 높이고 총세대수를 증가는 등 주요 부분을 변경하여 도시및주거환경정비법(이하 ‘도정법’ 이라고 함) 제28조 제1항에 따라 사업시행변경인가를 받은 경우, 관리처분계획 수립을 위한 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가의 기준일은 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날인지 혹은 사업시행변경인가의 고시가 있은 날인지 여부가 문제되고 있다.

이와 관련하여 도정법 제48조 제2항에서는 ‘사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격 등에 관한 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장⦁군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경⦁중지 또는 폐지하려는 경우에도 같다.’고만 규정하여 위 문제에 관한 명확한 내용이 없다. 따라서 이에 관하여는 최초의 사업시행인가를 기준으로 한다는 견해와 사업시행변경인가의 고시일을 기준으로 한다는 견해로 대립될 수 있는데, 최근에 선고된 서울고등법원 2012구합34303판결에서는 사업시행변경인가의 고시일을 기준으로 한다는 견해를 취하고 있다.

이 문제에 관해서 2014. 7. 21.자 14-0289 경기도 부천시의 질의회신에서는『도정법 제48조 제1항 제4호에 따르면 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가의 기준일을 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’ 이라고만 규정하여 그 기준일이 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날인지, 사업시행변경인가의 고시가 있은 날인지가 불분명하나, 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가를 하는 목적이 관리처분계획의 수립을 위한 것이라는 점에 비추어 보면 관리처분계획의 수립 시점과 가장 근접한 시점인 사업시행변경인가의 고시가 있은 날이 보다 합리적 시점이라고 할 수 있고, 토지 또는 건축물의 감정평가액이 조합원의 재산가액과 각 조합원이 부담해야 할 분담금을 정하기 위한 것이라는 점에서도 최종적으로 변경된 계획을 기반으로 하여 평가를 하고 관리처분계획을 수립하는 것이 합리적이라고 할 것이다. 또한, 건폐율⦁용적률을 높이고 총세대수를 증가하는 등 최초 사업시행계획의 주요부분이 변경된 경우 건폐율⦁용적률 및 총세대수 증가는 조합원들이 재산권에 영향을 미치는 바가 크고, 사업시행계획의 변경은 사업구역의 확대에 따라 새로운 토지와 건축물이 추가되는 경우도 배제하지 않는바, 이와 같은 경우까지 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하도록 하는 것은 불합리한 것으로 보이고, 비록 평가시점에 따라 평가액의 증감이 있는 경우라 할지라도 비례율 증감에 따라 그 평가액 변동분이 상쇄되어 사실상 분양대상자별 분담금에 변동이 없다고 주장할 여지도 있으나, 최초 사업시행인가일과 사업시행변경인가일 간에 상당한 시간적 간격이 있는 경우 그 평가액에 현저한 차이가 발생 할 수 있을 뿐만 아니라, 가격 차이가 경미한 경우라면 굳이 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 고집할 합리적인 이유도 없다고 할 것이고, 더욱이 최초 사업시행계획의 주요 부분의 변경이 있어 변경전후의 계획이 동일성이 없다면 최초 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 평가하도록 하는 것은 합리성이 없다고 할 것이다.』는 것을 근거로 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가의 기준일을 사업시행변경인가의 고시가 있은 날로 봄이 타당하다는 견해를 취하고 있다.

결론적으로, 사업내용의 실질적인 변경이 발생하였을 경우에는 조합원의 비례율을 산정함에 있어서 종전자산의 평가금액이 중대한 영향을 미치는 만큼 정확한 조합원의 비례율을 산정할 수 있도록 함이 관리처분계획수립에 더 합당한 것이므로 관리처분계획 수립을 위한 종전의 토지 또는 건축물의 가격에 대한 감정평가의 기준일은 사업시행변경인가의 고시가 있은 날로 봄이 타당하다고 할 것이다.