재건축 조합의 토지에 대한 점유취득시효 여부

법률사무소 천지인 변호사 남 기 송

1. 재건축조합의 경우 예컨대, 아파트의 경계담 안쪽으로 타인의 토지를 20년이상 점유해 온 토지들이 간혹 발견되고 있는데, 이러한 경우에 해당 토지들에 대하여 조합이 점유취득시효로 소유권을 취득할 수 있는지가 문제되는 사례가 종종 발생하고 있다.

이와 관련하여 민법 제245조 제1항에서는 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.’, 동법 제197조 제1항에서 ‘점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.’라고 규정하여 점유로 인한 취득시효를 인정하고 있다.

그렇다면, 이 경우 재건축조합이 어떤 방법으로 해당 토지에 대하여 점유를 어떻게 승계하여 점유취득시효가 성립하는 것인가에 관하여 아래에서 설명하고자 한다.

2. 재건축조합은 사업진행을 위하여 신탁등기절차를 이행하게 되는데, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조).

따라서 조합원들이 재건축조합에 신탁등기절차를 이행할 경우 재건축조합은 그 조합원들이 점유하고 있던 토지에 건립된 기존 아파트를 헐고 재건축아파트를 신축하기 위하여 조합원들 명의로 되어 있던 아파트 및 토지의 소유권에 관하여 신탁등기를 마침으로써 재건축조합이 승계한다고 보아야 할 것이다(대법원ﾠ2011. 2. 10.ﾠ선고ﾠ2010다84246ﾠ판결 참조).

3. 한편, 재건축조합이 아직 신탁등기 또는 소유권이전등기를 마치지 못한 구분소유권자의 점유까지도 승계하였다고 볼 수 있는지가 문제이다.

관리처분계획은 정비사업의 시행결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용분담에 관한 사항 등을 정하는 구속적 행정계획으로서 관할 행정청의 인가․고시에 의해 효력이 발생하고, 재건축조합은 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 하며(도시및주거환경정비법 제48조의 2) 관리처분계획이 고시된 이후에는 기존의 권리자가 토지 및 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고(위 법 제49조 제6항), 재건축사업에 반대하는 권리자는 보상을 받는 등의 방식이외에는 자신의 권리를 본래의 방식으로 향유할 수 없게 되며(같은 항 단서), 결국 관리처분계획의 인가․고시가 있게 되면 사업목적에 따른 토지 이용만이 가능하게 되므로 이러한 점을 고려하면, 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체의 지위를 가지고 있으며 기존 건물에 대한 철거 권능까지 부여받은 재건축조합은 관리처분계획에 의하여 사업구역 내 토지 전체를 사실상 지배하고 있고, 이러한 점유는 전 점유자의 점유를 승계한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.

4. 이와 같이 점유취득시효가 인정되면 점유자인 조합은 등기청구권이 발생하고, 이를 행사하여 해당 토지를 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 되는 것이다(민법 제245조 참조). 이 경우 취득시효에 의한 소유권 취득의 효과는 점유를 개시한 때에 소급하고(민법 247조 제1항 참조), 원시취득을 하게 된다.

5. 결국, 정비사업조합의 경우 관리처분계획에 의하여 사업구역 내 토지 전체를 사실상 지배하는 결과가 되므로, 재건축조합은 예컨대, 아파트의 경계담 안쪽으로 타인의 토지를 20년 이상 점유해 온 토지가 발견되면 그 즉시 해당 토지에 대한 처분금지가처분신청과 소유권이전등기소송을 진행하여 조합원들에게 이익이 되도록 신속한 법적 조치를 취하여야 할 것이고, 재개발조합의 경우에도 취득시효가 완성될 가능성이 있는 토지에 대하여 위 재건축조합의 경우와 동일한 법적 조치를 취하여야 함이 타당할 것이다.